FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ12)
業績電話會議摘要

2026年4月24日 · Real Estate · BMV

業績電話會議重點摘要

在2026年第一季度，FIBRA Macquarie México 在挑戰性的市場環境中報告了穩定的財務表現，收入和收益符合預期。該公司實現了創紀錄的季度 EBITDA 為 $55.1 百萬，增長 6.7%，以及創紀錄的季度 FFO 為 $38.5 百萬，增長 6.8%。管理層更新了2026年全年 AFFO 指引，預測每個證書在 MXN 2.54 到 MXN 2.64 之間，反映出與在蒂華納進行重大土地收購相關的額外資金支出。

會議討論主題

• 土地收購: FIBRA Macquarie 完成了迄今為止最大的土地收購，在蒂華納以 $114 百萬收購了一塊 124 公頃的土地。該地點預計將支持未來開發高達 3.4 百萬平方英尺的 A 級工業空間，管理層相信這將隨著時間的推移產生可觀的回報。
• 租賃活動: 該公司在約 1.6 百萬平方英尺的 GLA 上執行了新租約和續租，實現了 13.8% 的租賃差額。這一表現支持了同比租金增長 6.1%，顯示出儘管入住率略有下降，但需求依然強勁。
• 市場展望: 管理層對墨西哥房地產市場表達了謹慎樂觀的展望，指出有一個 '軟化的背景'，工業空置率上升約 100 個基點。然而，他們強調租金水平保持穩定，特別是在核心物流市場。
• 財務表現: FIBRA Macquarie 報告了創紀錄的季度 EBITDA 為 $55.1 百萬和創紀錄的季度 FFO 為 $38.5 百萬，均反映出穩健的同比增長。該公司還指出每個證書的 NAV 增加 1.2% 至 MXN 49.7，顯示出資產質量強勁。
• AFFO 指引更新: 管理層更新了2026年全年 AFFO 指引，預測範圍為每個證書 MXN 2.54 到 MXN 2.64，主要是由於蒂華納土地收購的資金支出。這一更新反映了他們在市場不確定性中維持財務穩定的承諾。
• 分配指引: 分配指引保持不變，為每個證書 MXN 2.45，這在美元計算中代表約 11% 的年度分配增長。這反映了對基礎現金流穩定性和增長驅動因素的信心。

關鍵財務數據

• EBITDA: $55.1 million (同比增長 6.7%)
• FFO: $38.5 million (同比增長 6.8%)
• 每個證書的 AFFO: MXN 0.65 (環比和同比增長)
• 每個證書的 NAV: MXN 49.7 (環比增長 1.2%)
• 工業 NOI: $51.2 million (同比增長 4.4%)
• 入住率: 94.6% (較上季度略有下降)
• 租賃差額: 13.8% (符合預期)
• 零售 NOI: 增長 3.6% (環比)

結論

FIBRA Macquarie 的第一季度結果顯示出在市場挑戰中的韌性，財務表現穩健且戰略性土地收購。更新的 AFFO 指引反映了在維持分配增長的同時，主動管理支出的做法。投資者應密切關注租賃活動和市場條件，特別是在 USMCA 續約臨近之際。

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